区人大常委会调研组

主任、各位副主任：

为进一步了解和掌握全区全装修商品住宅质量现状，查找质量管理过程当中存在的问题和不足，根据区人大常委会年度工作安排，区人大常委会城建环资工委邀请了部分人大代表组成专题调研组，在常委会分管孙德明副主任带领下，从8月中旬开始组织开展了调研工作。调研组专题听取了区信访局、区住建局、区综合行政执法局、区市场监管分局等单位关于全区装修商品住宅质量管理情况汇报，并与房地产企业、建筑施工企业代表进行了座谈交流，进一步了解建设施工管理相关情况，实地察看全装修住宅在建工程项目，听取了建设管理单位关于工程建设情况介绍和意见建议。现报告如下：

一、全区全装修商品住宅质量管理的基本情况

（一）全区全装修住宅现状

自2018年1月1日起，我区商品住宅实施全装修交付政策以来，已建成全装修项目总计14个项，总建筑面积约108.44万㎡，已交付使用项目7个，待竣工验收或交付项目7个；目前我区仍有在建的全装修住宅项目总计9个，总建筑面积约109.20万㎡。以上23个项目，除东梁府、星悦府、潮越名邸苑项目由本地房企与外地房企合资，其他项目开发单位均为外地房企，住宅装修施工基本上都是外地施工企业。目前，我区住宅装修质量总体还是可控的，没有大的质量问题和缺陷，较前几年有了明显进步，但是住宅装修观感质量、使用功能和合同纠纷等方面仍然存在不少问题。商品住宅交付使用以后陆续有群众向政府有关部门投诉、信访，并引发了群体性上访事件，据区信访局统计，共收到住宅装修信访3358件，群体上访36批次，行政诉讼案件4件。信访的主要问题有：一是商品房买卖合同纠纷，在合同中未明确装修主要材料、电器设备以及厨房用具等备选品牌型号，品牌选用随意性大。二是商品房销售宣传广告内容不实，存在夸大宣传成分，特别是销售的样板房装修质量比较好，而实际交付装修房屋质量与之差距比较大。三是施工质量不过关，存在房屋渗漏水，装修材料开裂、发霉、虫蛀，装修观感质量差等。四是工程设计不合理，给住户正常使用带来影响。

（二）全区全装修住宅质量管理主要工作情况

在全装修住宅政策实施以来，区政府及有关部门针对我区全装修住宅暴露出来的问题，采取了一系列加强装修质量管理的工作措施，主要做了以下几方面的工作：

1、完善制度建设，建立健全管理体制。2021年编制出台了《住宅全装修项目质量监管办法（试行）》，针对全装修住宅合同预售、工程质量监管、交付使用等流程作了明确要求，管理工作基本实现全覆盖。同时依照《合同法》《浙江省合同行为监督管理规定》，建立商品房合同联合会商机制，有效减少合同纠纷，切实维护购房者利益。累计审查全装修住宅商品房买卖合同19份，审查并修改问题条款33条。完善装修住宅预售样板房核查制度，对主要材料和家电设备予以公示，明确样板房保留时间。

2、突出流程监督，切实加强工程管理。认真执行工程质量管理各项制度，平时对商品住宅建设采取常态化动态巡查监管，针对检查发现以及投诉暴露的突出质量问题开展集中整治，同时对住宅装修使用功能和室内观感质量采用建立专家库、委托第三方机构形式进行检查、检测。今年以来针对房地产领域质量多发问题，开展专项检查2次，签发质量整改通知书5份。

3、强化执法检查，切实规范市场行为。开展房地产市场综合执法大检查，对商品房买卖合同的规范性以及商品房销售广告宣传真实性进行检查，对房产市场明码标价 ，一房一价执行情况进行执法检查，有5家房地产企业受到处罚。开展建筑市场执法检查，对于未取得施工许可证、违法发包转包、违规不安全生产、民工工资支付等问题进行查处，今年以来共发现问题80余项，发出限期整改单3份，违规施工查处2个，无证施工、违法发包等行为移交2个。

4、做好事后监管，落实信访办理责任。政府有关部门根据各自的行政职能和投诉案件办理的具体情况，从案件受理、查处、结案、反馈等环节，形成了一套规范的工作流程，并制定了限时办理、依法办理、及时反馈、责任考核制度，确保信访案件能够及时受理，快速处理，避免推诿扯皮现象发生。同时通过加强排查，提早介入，做好信访风险评估预警工作。

二、全装修商品住宅质量管理存在的问题和不足

全装修住宅交付政策实施以来，虽然区政府以及有关部门做了大量的工作，也取得了一定的成绩，但是距老百姓期望还有不小差距，工程质量管理还存在诸多问题。

（一）政府监管乏力，依法行政水平有待提高

虽然政府对住宅质量的监管日趋严格，但监管力度还远远不够。一是政府职能部门执法监管力度不够大，对违法违规行为的查处案件比较少，调研发现我区房地产和建筑市场违法经营和施工现象仍然比较多；特别对施工质量不合格查处不严厉，往往是质量问题整改完成了事，没有给予相应的行政处罚，不但施工单位违法成本太低，而且政府执法的严肃性和权威性受到影响。二是执法检查方式单一。随机检查局限性大，不太符合住宅装修量大面广的现实要求，导致大量质量问题没有被发现整改。三是质量监管力量严重不足，区建筑质量监督站目前只有5名质监员，我区现有建筑业规模年均在建280万～300万㎡（不包括市政、旧城改造项目），是全装修住宅施行前建筑规模的3倍，监管人员数量远远不能达到标准要求，对一些建设工程监管只能做到程序到位。四是质监员的业务水平也有待提高，对住宅装修方面监督不太熟悉，只能依赖外聘技术人员和第三方服务机构，执法检查的强度和力度大打折扣。五是政府各部门联动执法工作做得不够，配合不够紧密。

（二）建筑市场不规范，间接影响住宅装修质量

一是一些房地产企业为了控制建设成本，片面追求利益最大化，在工程发包过程中故意压低造价，甚至低于成本价格发包，还提供装修主要材料，使得施工企业基本上无利可图。二是一些建筑施工企业也存在层层转包的行为，把风险转嫁给基层的装修工人，导致偷工减料现象屡禁不止。三是一些装修工人技术不过硬。随着建筑行业从业人员老龄化趋势加重，普遍缺少技术熟练年轻工人，导致一些装修技术不过硬的工人从事装修工作，使得装修质量明显下降。四是房地产企业为了加快资金回笼，往往要求施工企业加快施工进度，缩短施工期，忽视了工程质量管理。

（三）行业自律执行差，诚信体系建设有待加强

一是企业品牌意识差。我区房地产市场和建筑业市场基本上都是外地企业在开发施工，一些企业（甚至著名大企业）没有树立靠品牌和声誉赢得市场，而是一味追求利益最大化。二是房地产行业虚假宣传。为了有利于市场营销，夸大宣传装修标准，而实际交付低标准，样板房装修做得比较精细，而实际交付房屋装修比较粗糙，前后落差比较大。三是商品房买卖合同不够规范。对装修主要材料、设备的品牌、产地、规格、型号等内容交代不清楚，导致发生合同纠纷。四是施工质量控制体系不严格。一些企业施工工艺比较落后，以包代管，工程质量管理比较松散，住房质量通病没有得到根治。五是一房一验制度执行不到位。一些企业验收流于形式，质量自控不严格，把装修质量不过关的房屋交付给业主。六是售后服务不到位。一些房地产企业没有组建保修服务专业团队，把质量保修工作推给施工单位，保修响应时间普遍较慢，购房者不满情绪强烈。七是开发企业没有根据当地地理环境和气候特点，选用防潮、防霉、防腐蚀要求建筑材料，引发一些质量信访事件。

（四）房地产发展形势变化，对住宅装修管理提出新要求

住宅全装修交付配套政策标准体系不够健全完善，面对出现的新问题不能有效应对，无法得到解决。近年来，随着房地产市场行情持续下行，商品房市场整体去化率均不理想，房地产开发企业的资金回笼困难，工程款拨付不能及时到位，民工工资支付带来困难，也给住宅质量管理带来不利影响。住宅装修样板房样式单一，装修标准档次统一，缺乏个性化，不能满足老百姓需求，导致大量购房户交房后拆除重新装修，不但浪费了大量资源，而且给购房户带来了经济损失。去年以来，商品房出现大量滞销积压，如果长期待售会出现装修物件的老化、锈蚀、开裂、发霉等一系列问题，导致住宅装修品质下降难以销售，给住宅全装修政策的执行带来困难。

三、推进全区全装修商品住宅质量管理的意见建议

（一）加强装修住宅管理，提高住宅装修质量水平

工程质量是事关民生国计的大事，不能有丝毫懈怠，加强住宅装修质量管理意义重大。一是要落实好工程质量管理主体责任，坚持房地产开发商对住宅全装修工程质量负总责，其他工程参建各方要各司其职，合力做好工程质量管理工作。二是实行全装修住宅质量全覆盖、全过程监管。在工程设计、施工、材料供应、竣工验收以及质量保修各个环节进行质量控制和严格把关。三是做好工程质量管理基础性工作。要切实做好设计方案会审、施工图审查以及施工技术交底工作，及时发现纠正设计不合理问题，针对海岛特殊气候条件特点，采取工程质量通病防治措施。四是突出施工环节的监督管理。施工企业要加强工程质量自我控制管理，房地产企业、监理单位以及政府监管部门加大对施工质量监督力度，尤其在装修施工环节，增加检查频次，对每道工序都要实施检查，尽量把质量问题消灭在萌芽状态。五是要严格执行一房一验制度。切实把好竣工验收关，区建筑质量监督站要加强住宅工程竣工验收监督，增加抽查比例，扩大整改范围，严守工程质量最后一道防线。六是推行住宅工程“工地开放日”制度。在确保安全的前提下分期、分批、分阶段实施“工地开放日”，特别在住宅装修阶段增加开放日的次数，让购房者一起参与工程质量监督。

（二）加大执法检查力度，提高工程质量监管能力

政府各职能部门要加大执法力度，着力净化市场环境，不断提高依法行政水平。一是开展房地产市场秩序整治工作，坚决打击房地产市场虚假宣传、欺骗百姓以及商品房买卖合同不规范的违法行为，二是开展建筑市场执法检查，坚决查处违法发包、分包以及转包的行为，坚决抵制任意压价行为，严厉处罚不履行工程管理责任行为。三是加大对施工质量违法行为的处罚力度，不能以整改代替处罚，要在工程质量完成整改基础上，同时对责任单位和人员给予相应的行政处罚，尤其对工程质量较差，屡教不改的行为要从重从严处罚，让偷工减料违法者付出血的代价。四是加强监管队伍建设。按照现有建筑业规模要求，增加监管人员数量，加强监管人员业务培训学习，进一步增强监管队伍整体素质。五是充实装修质量监管力量。通过购买第三方服务方式弥补监管力量不足，进一步提升住宅装修质量监管能力。六是加强部门联动执法工作，由住建部门牵头开展双随机联合执法行动，综合整治房地产市场和建筑市场秩序。七是探索监管工作数字化。运用云计算、物联网和移动互联网等技术，着力打造“住宅全装修信息化监管平台”，建立涵盖多专业、多部门、多流程的功能模块，通过建立住宅装修标准库，明确工程项目监管流程与监管节点，企业及时上传相关工程质量信息进行自动比对检查，并对发现的问题进行追溯管理。

（三）深化建章立制工作，进一步完善诚信体系建设

一是加快推进房地产企业诚信档案建设，建立守信企业正向激励和失信行为惩戒机制，做好不良行为记录，定期发布建筑企业信用红黑榜，对质量投诉集中的企业，采取信用扣分、工程招投标挂钩等方式强化监管执行力度，限制其今后在我区参与土地招拍挂，不让其开发经营，从而规范建筑市场秩序，保障工程质量与安全。二是切实加强装修样板房建设管理，要求房地产企业对样板房保留时间在竣工交付六个月，并同时采取VR影像技术实物录像予以长久保存备用，便于实物交付房屋与样板房进行比对，减少销售宣传和实物房屋不一致的纠纷。三是建立住宅装修最低标准制度。由政府出台我区商品住宅全装修最低标准，并在土地招拍挂中作为硬性前置条件，明确住宅装修具体要求，并且委托第三方服务机构，对房地产企业样板房造价进行审查，确保实际装修标准能够和招拍挂以及宣传相一致。

（四）推进改革创新步伐，探索住宅装修管理新模式

充分发挥市场主导作用，强化需求导向，迎合房地产市场发展新要求。住宅装修采取菜单式服务模式，房地产推出不同装修标准档次，不同装修样式供购房者选择，迎合不同消费群体个性化需求。随着住宅装修整装服务快速发展，装修风格样式选择更加丰富多彩，购房者往往会采取拆除重装，全装修住宅交付势必会造成大量浪费，积极探索住宅装修降标减量、初装修交付新模式，不但可以减少不必要的资源浪费，而且为购房者节约许多费用，同时也可以减少房地产市场质量纠纷，减轻房地产企业的资金压力，有效避免因滞销积压所带来的装修质量问题。