调查研究
关于全区贯彻实施《浙江省物业管理条例》情况的执法检查报告
发布日期:2019-09-30     浏览数:234

主任、各位副主任、各位委员:

根据今年区人大常委会监督工作计划安排,区人大常委会对《浙江省物业管理条例》(以下简称《条例》)的实施情况进行执法检查。自7月份启动这项工作以来,区人大常委会组成以张伟国副主任为组长的执法检查组,在听取区发改、住建、房管、规划、城管、市场监管等部门贯彻实施《条例》情况汇报后,又对沈家门、东港的几个小区的物业管理情况进行了实地检查。期间,通过召开座谈会,充分征求部分街道办事处、社区居委会、物业服务企业、业委会和业主代表的意见建议。现将检查情况报告如下:

一、基本情况

2006101日《条例》实施以来,全区各级政府及有关部门认真贯彻实施《条例》,加快构建物业服务体系,积极探索市场监管模式,大力培育物业服务市场,物业管理行业规模不断扩大。截止到今年8月底,全区共有登记备案的物业服务企业30家,有物业项目162个,其中有物业公司进行物业管理的有96个,由业委会自治管理和社区管理的66个,成立业委会的为89个。从检查的情况来看,《条例》实施以来全区的物业管理工作取得了较为明显的成效,群众的满意度逐渐提高。

二、贯彻实施中存在的主要问题

全区各级政府及有关部门在贯彻实施《条例》方面做了大量工作,取得了一定成绩,但是从执法检查情况看,当前《条例》的实施以及物业管理工作仍面临一些突出问题,还存在一些薄弱环节,必须引起高度重视,认真研究加以解决。

(一)业主法治观念和自治意识亟待提高。一是一些业主法治观念淡薄,要权利不要责任,要服务不要收费的思想仍普遍存在,找各种理由不交物业费,致使物业费收缴困难,一些小区物业费收缴率只有20%-30%,严重影响物业服务水平。二是不少业主自治意识不强,主动参与物业管理的积极性不高,导致业主大会召开难、决策难,业委会成立难、运行难。三是业委会成员都是兼职,专业人士匮乏,有能力的不愿干,个别想干的人存有私利想法,业委会不作为、乱作为的情况时有发生。四是因为业委会法律地位不够明确、权责不够清晰、政府介入的强制手段和约束监督机制缺乏等原因,目前小区业委会监管难、换届难问题还普遍存在。真正通过业委会来正常履行对物业服务企业的选聘、监督和对业主的引导、约束的职责,进行民主科学决策、依法维护权益的小区并不多,业主自治的良好愿望尚未得到真正实现。五是真正有物业管理的小区占比不高,存在大量的开放式未登记备案的自治型小区,全区整体物业管理水平较低。

(二)物业服务企业的管理力度仍需加大。一是物业行业准入无门槛。目前物业服务企业的设立仅需要进行工商注册,取消了备案登记、项目经理资格考核等条件,市场准入近乎无门槛。从我区的情况来看,物业服务企业总体数量少,且从企业规模来看,较大的只有绿城、众安、颐景园、星城等少数几家,小微企业所占比例较大,缺乏专业的管理人才,服务水平参差不齐。二是物业服务不够到位。部分物业服务企业重利益、轻服务倾向严重,存在管理水平不高、服务标准不规范,诚信经营不足等问题。三是主管部门对物业服务企业的监督管理、培训考核缺乏有效手段和办法。平常深入社区调查研究不够深入,基本情况掌握的不全面、不透彻,不利于进一步开展管理和指导工作。四是前期物业的物业公司缺乏竞争性和透明度。《舟山市物业管理办法》规定,对新建总建筑面积在10万平方米以下的商住项目、2万平方米以下的商业(办公)项目,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。这类项目的前期物业和房地产公司联系紧密,有很多甚至是该房地产公司的下属企业,容易出现承接查验不到位的情况,导致不少开发建设遗留问题产生的责任和矛盾转嫁到后期的物业服务企业,成为物业管理矛盾纠纷的重要原因。

(三)法规政策支撑有待完善。一是专项维修资金使用难问题仍然突出。《条例》虽然针对住宅专项维修资金应急使用问题作出原则规定,但从全区面上来看,物业维修基金使用难问题十分突出。二是物业服务收费标准调整困难。虽然我区的物业费收取标准在全省来说已经属于偏低水平,适当的上浮符合经济发展和物业服务的实际需要,但从实施情况看,普遍不尽理想,调整难度较大。三是业主委员会自治管理缺乏法律依据。《条例》虽然对业主大会制定和修改《业主公约》的有关事项进行了规定,但是明确赋予业主委员会的权利太少,导致其对小区的管理难度加大。四是政府有关部门对业委会的管理缺乏有力支持。对物业小区内违法违规行为的执法不到位,各职能部门职责界定相对模糊,在综合执法进小区过程中,常常以小区自治为理由,对小区管理执法存在相互观望、相互推诿的现象。

三、几点建议

物业管理事关千家万户,是社会和谐稳定的基础,是城市工作的重要组成部分。全区各级政府及有关部门要顺应经济社会发展趋势和人民群众的期待,深入贯彻实施《条例》,切实加强和改进物业管理工作,加快推进有物业管理的小区建设,努力促进物业服务行业健康发展,推动物业管理工作再上新台阶。针对这次执法检查中发现的问题,提出以下建议:

(一)强化宣传引导,形成全社会参与的良好氛围。一是加强对各级政府和相关职能部门执法人员的宣传培训,提高行政执法人员的依法履职能力和水平,切实做到宣传法规丰富生动,解释法规准确无误,执行法规坚定不移。二是加强对物业服务企业和相关从业人员的宣传培训,增强行业自律,规范物业服务行为,提升服务质量,促进依法经营。三是加强对广大业主的宣传,引导广大业主树立“花钱买服务”的消费观,提升自治自律、依法维权的意识,及时缴纳物业费,维护小区环境秩序。

(二)加强指导监督,提高业主自治能力和水平。一是强化街道、社区对业主大会、业委会筹备组织工作的指导,提高业委会建立小区物业管理的比例,引导其依法开展工作。二是加强对业委会的监督管理,健全业主大会和业委会选举、议事规则,完善业主大会和业委会工作机制,增强工作规范性和透明度。三是提高业委会人员的整体素质,积极吸纳有热情、懂法律、会管理的业主代表参与业委会工作,提升业委会工作效率和水平。四是加强业委会与物业服务企业、社区的沟通协调,充分发挥业委会的桥梁纽带作用。

(三)健全体制机制,落实物业管理的责任。一是强化政府责任。区政府要统一领导,加大目标责任考核力度,促进责任落到实处。二是理顺部门职责。清晰界定各职能部门的监管职责和工作分工,有效解决职能交叉和监管缺失问题,健全综合执法联动机制,切实破解小区内停车难、占用消防通道、违法建设等执法困境。三是加大考核力度。加强对物业服务市场监督管理,逐步完善信用信息披露制度,及时采集企业信用情况,定期汇总分析并向社会公布,形成优胜劣汰的有序市场竞争机制,促进物业服务行业健康发展。

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